Фонд недвижимости как инвестиция – какие доходы и риски вложений

Предложение дебетовой карты МТС Union Pay
Россия
Обновлено: 2022-02-24

Фонды недвижимости – это классические инвестиционные фонды, которые инвестируют, в основном, в недвижимость. Таким образом, вы можете участвовать в рынке недвижимости без необходимости владеть и поддерживать свою собственную недвижимость.

Фонды недвижимости делятся на открытые и закрытые. Открытый вариант чаще всего используется в качестве инвестиции, потому что только опытные и не склонные к риску люди инвестируют в закрытые фонды недвижимости.

Мы собрали для вас информацию, в чём именно разница между открытыми и закрытыми фондами недвижимости, на какую прибыль вы можете рассчитывать и какие риски влечет за собой такое вложение.

Вкратце о главном:
  • Инвестиционная стратегия: фонды недвижимости инвестируют не менее 51% от объёма фонда в застроенные и незастроенные земли, аренду зданий и коммерческую недвижимость. Максимум 49% объёма фонда поступает в ценные бумаги с фиксированным доходом, такие как облигации, или хранится в фонде в виде денежных средств.
  • Доходность: средний годовой доход для открытых фондов недвижимости составляет 7%. Он включает доход от аренды, продажи недвижимости и процентов по ценным бумагам, содержащимся в фонде недвижимости. Закрытые фонды недвижимости слишком индивидуальны, чтобы определять среднюю доходность.
  • Сборы: открытые фонды недвижимости очень дороги, с комиссией за управление в размере от 0,5% до 1,5% и до 6% с продаж. Закрытые фонды недвижимости также дороги, но слишком индивидуальны, чтобы определять точные цифры.
  • Риск: фонды недвижимости очень рискованны, потому что нет уверенности в том, что проекты в сфере недвижимости будут прибыльными. Стоимость недвижимости может сильно колебаться.

Что такое фонд недвижимости

Фонд недвижимости – это взаимный фонд, который позволяет вам инвестировать в недвижимость, не покупая и не поддерживая её самостоятельно. Вы становитесь совладельцем недвижимости. Весь капитал, вложенный в фонд, считается особым активом.

Объекты владения при участии в фонде недвижимости

Существуют 2 различные формы этого типа инвестиций: открытые и закрытые фонды недвижимости. Они существенно различаются по минимальной сумме инвестиций, потенциальной доходности и риску.

Открытые фонды недвижимости

Открытые фонды недвижимости предлагают частным инвесторам возможность инвестировать в недвижимость, не владея ею. Количество паёв, которые можно купить, не ограничено, это означает, что фонд не ограничен максимальным объёмом управляемых средств. Чем больше денег вложено, тем больше недвижимости в открытом фонде. Это снижает риск для инвесторов, поскольку доходность фонда не зависит от одного объекта недвижимости.

Вложение денег в открытый фонд недвижимости

Любой, кто желает продать пай фонда недвижимости, может сделать это только после истечения 2-летнего периода владения. Кроме того, о возврате или продаже паёв необходимо объявить за 1 год.

С этой точки зрения инвестора, открытые фонды недвижимости являются стандартным инвестиционным продуктом в секторе недвижимости. Они гораздо популярнее у частных инвесторов, чем закрытые фонды недвижимости, поскольку небольшие первоначальные инвестиции позволяют практически каждому участвовать в рынке недвижимости.

Закрытые фонды недвижимости

Закрытые фонды недвижимости также подходят для инвестирования в недвижимость без необходимости покупать её самостоятельно. Такой фонд ограничен максимальным объёмом и, следовательно, количеством паёв, которые можно приобрести. После достижения максимального объёма фонд недвижимости закрывается.

Инвестирование через закрытый фонд недвижимости

Из-за ограниченного объёма фонд часто вкладывает средства только в один или несколько избранных объектов. Это увеличивает риск для инвесторов. Тот, кто инвестирует, обычно сохраняет вложения весь срок действия фонда. Хотя паи могут быть проданы на вторичном рынке, это часто связано с большими убытками.

Инвесторы получают обратно вложенные деньги только тогда, когда фонд завершает работу. Обычно это происходит после продажи недвижимости.

Из-за повышенного риска закрытые фонды недвижимости подходят только для опытных и ориентированных на возможности инвесторов. Потому что применимо следующее: более высокий риск соответствует более высокой доходности.

Как работают фонды недвижимости

Фонды недвижимости работают так же, как и другие взаимные фонды. Определенная сумма вкладывается в фонд один раз или постоянно. Взамен вы получаете доли в этом фонде, который инвестирует вложенный капитал в недвижимость. Фонд покупает недвижимость и землю, сдаёт их в аренду и может продать в другом месте, чтобы оптимизировать доходы. Прибыль возвращается в фонд недвижимости и распределяется среди инвесторов. Управление фондом определяет, какая недвижимость покупается или продается.

Цикл работы денег в фонде недвижимости

Фонды недвижимости должны инвестировать не менее 51% денег в застроенные и незастроенные земли, в аренду зданий или в коммерческую недвижимость. К ним относятся торговые центры, гостиницы и офисные комплексы.

Что насчет остальных 49%? Фонды недвижимого имущества могут инвестировать эту часть активов в ценные бумаги, например, в облигации. Возможны также простые резервы наличности, которые не инвестируются. Потому что всегда есть вероятность, что инвестор захочет обналичить свои паи. Тогда открытый фонд недвижимости должен иметь достаточную ликвидность, чтобы иметь возможность выплатить деньги инвестору. Если бы все активы фонда были инвестированы в недвижимость, выплата была бы невозможна так быстро, поскольку недвижимость не является ликвидным активом, таким как акции. Требуется время, чтобы конвертировать недвижимость в деньги за счёт продажи или получить доход от аренды.

Для того, чтобы разрешить эту ситуацию, были установлены сроки. Так называемый, период владения определяет, что инвесторы должны удерживать свои инвестиции не менее 2 лет и не могут выйти преждевременно. Период уведомления о выкупе требует, чтобы инвестор уведомил не менее чем за 1 год о своём желании продать паи.

Сроки не распространяются на закрытые фонды недвижимости, поскольку инвесторы не покидают фонд до истечения срока. Вы можете только продать свои паи другому инвестору, но это не выводит деньги из фонда недвижимости.

Как фонды недвижимости генерируют доход

Откуда берётся доход фондов недвижимости? В принципе, доход состоит из дохода от аренды, продаж и, при определенных обстоятельствах, процентов по ценным бумагам, содержащимся в фонде недвижимости.

Средняя доходность открытых фондов недвижимости не превышает 10% в год. Более высокая доходность может быть достигнута только с закрытыми фондами недвижимости. Однако, это также увеличивает риск. Точные значения назвать нельзя, потому что закрытые фонды недвижимости слишком специфичны и индивидуальны.

Фонды недвижимости обычно действуют антициклично, это означает, что недвижимость покупается дешевле во время фаз спада и снова продаётся по более высоким ценам во время фазы бума.

Представляют ли фонды недвижимости риск

И открытые, и закрытые фонды недвижимости богаты рисками. В основном это связано с тем, что стоимость недвижимости определяется множеством различных факторов и поэтому сильно колеблется. Было ли вложение прибыльным или нет, можно определить только при продаже имущества фонда.

Кроме того, паи нельзя быстро продать, если результаты хуже ожидаемых. Паи в открытом фонде недвижимости могут быть проданы только по истечении 2-летнего периода владения с заявкой не менее чем за 1 год. Риск ещё выше с закрытыми фондами недвижимости, так как вы не выйдете из фонда без потерь до его роспуска. Паи не могут быть возвращены в фонд недвижимости, а должны быть переданы новому инвестору (проданы), который, как правило, платит меньше, чем первоначальная цена.

Фонды недвижимости особенно рискованны, когда они являются единственной позицией в портфеле. Как часть смешанного портфеля, они весьма привлекательны и обеспечивают широкое покрытие риска.

Преимущества и недостатки фондов недвижимости

Преимущества инвестиций в фонд недвижимости:

  • Инвесторы могут участвовать в рынке недвижимости без необходимости самостоятельно покупать и содержать недвижимость.
  • Они обеспечивают диверсификацию рисков в существующем портфеле с другими инвестиционными фондами.

Недостатки инвестиций в фонд недвижимости:

  • Из-за периода владения и периода уведомления о возврате до продажи инвесторы не так гибки, как с фондами акций или фондами облигаций.
  • Для не склонных к риску инвесторов представляют интерес только открытые фонды недвижимости, в идеале в сочетании с другими инвестиционными фондами в портфеле. Закрытые фонды недвижимости довольно спекулятивны, но это приводит к более высокому потенциалу доходности.
  • Даже с фондами недвижимости есть риск потери вплоть до полной потери.
  • Открытые фонды недвижимости имеют очень высокие комиссионные.

Вывод – фонд недвижимости в составе смешанного портфеля

Фонды недвижимости – это хороший способ участвовать в рынке недвижимости, не владея собственностью. Прибыльна ли такая инвестиция можно сказать только после продажи недвижимости. Поэтому иногда может пройти много времени, прежде чем фонд недвижимости начнёт получать прибыль.

Открытые фонды недвижимости имеют несколько свойств, которые снижают риск, но также и уменьшают доходность. Закрытые фонды недвижимости, с другой стороны, более рискованны, потому что они охватывают только несколько объектов недвижимости, а инвесторы могут участвовать только с большой суммой инвестиций. С другой стороны, потенциал возврата намного выше. Закрытые фонды недвижимости подходят только для рискованных и опытных инвесторов.


5.0/1