При мысли о своей собственности возникает вопрос: какой дом или квартиру я могу себе позволить? Это один из самых важных вопросов. Потому что без бюджета поиск подходящей недвижимости не имеет смысла. Однако, для ответа недостаточно взглянуть на свой банковский счет. Как правило, вам придётся взять ипотеку, чтобы купить недвижимость.
При планировании бюджета на недвижимость следует придерживаться двух правил:
- Вы должны быть в состоянии оплачивать ежемесячные платежи по кредиту с вашего располагаемого чистого дохода.
- У вас должно быть достаточно сбережений, чтобы иметь возможность покрыть непредвиденные расходы. Это включает налог на передачу недвижимости, нотариальные сборы, расходы на внесение в земельную книгу и комиссию брокера, если он участвовал в посредничестве.
Учитывайте общий платёж за жильё, а не только ипотечный кредит
Большинство согласны с тем, что бюджет на жильё должен включать не только платеж по ипотеке (или арендную плату, если уж на то пошло), но также налоги на имущество и все виды страхования, связанные с жильём.
Что касается того, насколько большим процентом вашего дохода должен быть бюджет на жильё? Все зависит от того, кого вы спросите.
Доход, используемый для жилья: что говорят другие
Традиционная модель: 35-45% от дохода до налогообложения
В статье о том, как ипотечный крах конца 2000-х изменил правила для покупателей жилья, New York Times сообщала:
«Если вы полны решимости быть по-настоящему консервативными, не тратьте более 35% своего дохода до вычета налогов на выплаты по ипотеке, налогу на имущество и страхованию жилья. Это позволит вашему общему долгу (включая студенческие и другие кредиты) достигать 45% вашего дохода до налогообложения, но не более того».
Давайте помнить, что даже в посткризисном мире кредитования ипотечные кредиторы хотят видеть кредитоспособных заёмщиков. Но, я бы не назвал 35% вашего дохода до вычета налогов «консервативным» решением.
Консервативная модель: 25% дохода после уплаты налогов!
С другой стороны, ненавидящий долги Дэйв Рэмси хочет, чтобы ваши платежи за жильё (включая налоги на недвижимость и страховку) составляли не более 25% вашего дохода:
«Ваш платёж по ипотеке не должен превышать 25% от вашей заработной платы, и вы должны получить 15-летнюю или менее ипотеку с фиксированной ставкой… Вы, вероятно, можете претендовать на гораздо больший кредит, чем 25% заработной платы. Но, на самом деле, неразумно тратить больше на дом, потому что тогда вы будете тем, кого я называю «домозависимым». Слишком большая часть вашего дохода пойдёт на платежи, и это создаст нагрузку на остальную часть вашего бюджета, поэтому вы не будете экономить и платить наличными за мебель, автомобили и образование».
Обратите внимание, что Рэмси говорит о 25% вашего дохода, в то время как кредиторы говорят о 35% вашего дохода до вычета налогов. Это огромная разница! Рэмси также рекомендует 15-летнюю ипотеку в мире, где большинство покупателей берут 30-летнюю ипотеку. Вот это я бы назвал консервативным.
Наше мнение – где-то посередине
Не все так же не любят долгов, как Рэмси, и следование его универсальному совету чревато рисками. Но вы должны помнить: чем больше вы тратите на свой дом, тем меньше у вас остаётся денег на всё остальное. Сегодня вы можете позволить себе оплату жилья в размере 35% от вашего дохода до вычета налогов, но что делать, если у вас появятся дети, вам потребуется новая машина или вы потеряете работу?
Наш читатель высказался так:
- Ваш ипотечный платёж должен быть равен зарплате за одну неделю.
- Ваш платёж по ипотеке плюс все другие долги не должны превышать двухнедельную зарплату.
Он тоже на консервативной стороне. Зарплата за одну неделю составляет около 23% вашего месячного (после уплаты налогов) дохода.
Если бы мне нужно было установить правило, оно было бы таким:
- Стремитесь удерживать платёж по ипотеке на уровне или ниже 28% от вашего ежемесячного дохода до вычета налогов.
- Стремитесь удерживать общую сумму платежей по долгам на уровне или ниже 40% вашего ежемесячного дохода до вычета налогов. Обратите внимание, что 40% должно быть максимум. Мы рекомендуем ещё лучшую цель – удержать общий долг на уровне трети, или 33%.
Как отмечают некоторые комментаторы, несмотря на то, что можно купить приличный дом в маленьком городке меньше чем за 1 000 000 рублей, потенциальным жителям Москвы или Санкт-Петербурга придётся потратить в пять-десять раз больше, чтобы получить крышу над головой. Действительно, люди зарабатывают больше в районах с высокой стоимостью жизни, но не настолько. Означает ли это, что они не должны покупать дом? Не обязательно. Им просто придётся пойти на компромисс.
Помните, что когда вы получите предварительное одобрение ипотеки, кредиторы, скорее всего, одобрят вам сумму кредита с выплатами до 30 или 35% вашего дохода до налогообложения. Это может соблазнить вас взять больший дом. Не думайте, что только потому, что банк одобрил это, вы можете себе это позволить. Это две очень разные вещи.
